Corona-Krise: Neue Rechtslage zum Mietrecht

Was tun, wenn der Mieter nicht mehr zahlt?

Am 27.03.2020 hat der Bundestag ein für Vermieter folgenschweres Gesetz erlassen. Ziel dieses Gesetzes ist es, die Folgen der Corona-Pandemie für Mieter abzumildern. Der wesentliche Inhalt der Neuregelung geht dahin, dass die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten für den Zahlungsverzug modifiziert werden.

 Die wichtigste Bestimmung im Wortlaut (Art 240, § 2 EGBGB):

  • (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
  • (2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden.
  • (3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden.
  • (4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Von der gesetzlichen Regelung sind nicht nur institutionelle Vermieter bzw. Vermietungsgesellschaften betroffen, sondern auch private Vermieter (etwa der Vermieter einer Einliegerwohnung im eigenen Haus oder der Vermieter einer für die Altersvorsorge angeschafften und mit Darlehensverbindlichkeiten belasteten Eigentumswohnung)

Die Neuregelung unterscheidet auch nicht zwischen Wohnraummietverhältnissen und Mietverhältnissen über Gewerberäume. Sie gilt für beide Vertragstypen.

 

Die wichtigste Nachricht zuerst: Zahlungspflicht bleibt bestehen

Entgegen einer verbreiteten Ansicht ändert die gesetzliche Neuregelung nichts an der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der Miete. Die Miete wird dem Mieter also nicht erlassen, sondern muss weiterhin gezahlt werden!

Die Neuregelung führt auch nicht zu einem Anspruch der Mieter auf Stundung der Miete. Das bedeutet, dass der Mieter im Falle der Nichtzahlung in Zahlungsverzug gerät und ab diesem Zeitpunkt Verzugszinsen auf die ausgebliebene Miete gezahlt werden müssen. Nach dem Wortlaut des Gesetzes ändert sich auch nichts daran, dass der Vermieter bei Nichtzahlung einen klagbaren Anspruch auf die Mietzahlung erlangt, d.h. die Miete per Mahnbescheid oder gerichtlicher Klage geltend gemacht werden kann. Da ein solcher Anspruch der Intention des Gesetzes jedoch zuwiderlaufen dürfte bleibt abzuwarten, ob sich zu derartigen Zahlungsklagen eine anderslautende Spruchpraxis der Gerichte herausbildet.

 

Unmittelbare Konsequenz: keine Kündigung wegen Zahlungsverzug

Die unmittelbare Konsequenz der Neuregelung besteht lediglich darin, dass der Vermieter den Mietvertrag nicht wegen eines Zahlungsverzug kündigen kann, der im Zeitraum 1.4.2020 bis 30.6.2020 entstanden ist und der auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.

Es muss also eine kausale Verknüpfung zwischen der Nichtzahlung und der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie bestehen. Konkret muss also die Zahlungsfähigkeit des Mieters zur Zahlung der Miete aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten ausgeschlossen sein, die ihrerseits unmittelbares Resultat der COVID-19-Pandemie sind. Diese Voraussetzung ist im Streitfall vom Mieter glaubhaft zu machen, d.h. durch Vorlage geeigneter Unterlagen nachzuweisen oder aber an Eides Statt zu versichern. Der eidesstattlichen Versicherung misst der Gesetzgeber eine hohe Richtigkeitsgewähr zu, da die Abgabe einer falschen Versicherung an Eides Statt mit empfindlichen Strafen bedroht ist (Freiheitsstrafe bis zu 3 Jahren, § 156 StGB).

Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist nur bis zum 30.6.2022 gesperrt. Schafft es der Mieter nicht, einen etwa entstandenen Rückstand bis zu diesem Zeitpunkt auszugleichen, kann das Mietverhältnis gekündigt werden.

 

Kündigung aus anderen Gründen bleibt möglich

Die Neuregelung stellt ausdrücklich klar, dass eine Kündigung aus anderen Gründen als dem virusbedingten Zahlungsrückstand möglich bleibt.

Hierzu gehören etwa Kündigungen wegen Eigenbedarfs, wegen einer anderweitigen wirtschaftlichen Verwertung oder wegen Pflichtverletzungen, die auf anderen Gründen als der Nichtzahlung von Miete beruhen (zB Ruhestörungen, etc.). Auch Zahlungsrückstände, die ihrerseits nicht auf die Coronakrise zurückzuführen sind bleiben weiterhin uneingeschränkt möglich (zB die Kündigung von Mietern, die staatliche Leistungen der Arbeitslosen-oder Rentenversicherung beziehen).

Durch die Verwendung des Begriffes „allein“ stellt das Gesetz auch klar, dass der maßgebliche Mietrückstand einzig im Zeitraum 1.4.2020 – 30.6.2020 entstanden sein darf. War ein Mieter beispielsweise mit der Zahlung der Miete im März 2020 im Rückstand und zahlt er sodann auch die Miete für April 2020 nicht oder nicht vollständig bzw. die Miete für Mai 2020 oder Juni 2020 nicht, bleibt eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gem. § 543 BGB möglich. Da auch dieses Erwägung der Intention des Gesetzes widerspricht wird abzuwarten sein, ob der Gesetzgeber entsprechend nachjustiert oder die Spruchpraxis der Gerichte eine anderweitige Auslegung des Gesetzes entwickelt.

 

Noch Fragen?

Über die weiteren Entwicklungen der Rechtslage werden wir Sie an dieser Stelle laufend unterrichtet halten.

Bei Fragen können Sie sich selbstverständlich auch jederzeit an einen unseren beiden Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht wenden (RA Thomas Knaier und RA Raimund Hörmann).

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